中国式“租房革命”:政府、BATJ、房企、银行都来了,谁能一统江湖?

时间:2020-01-12 来源:www.utprssa.com

刚刚过去的2017年被认为是中国房地产市场的“第一年租赁”。

这一年,全国50多个城市出台了鼓励租房的政策。销售额最高的30家房地产开发商中,有三分之一以上已经建立了长期租赁公寓品牌或涉足租赁市场;中国建设银行发布首个租赁住房贷款产品后,金融机构纷纷效仿,类似的房地产投资信托基金产品出现。

“租购并举”的订单,充斥着巨头们的租赁市场从未像现在这样受到如此多的关注。这里提到的“巨人”不仅仅是住房企业和银行。

2017年8月,阿里巴巴率先进入租赁市场,并宣布在杭州打造首个“智能房屋租赁平台”。10月24日,JD.com正式宣布进入房地产电子商务,成为北京房屋租赁市场的支撑平台。12月中下旬,腾讯先后与连锁店达成合作,并与深圳市住房和建设局共同打造了一个全新的智能房屋租赁平台。

杭州、北京和深圳政府租赁平台背后的技术方案分别由阿里、京东和腾讯牵头。此外,百度还推出了百度租赁平台和百度富花租赁分期付款服务。

BATJ将云计算、人工智能、大数据、信用调查和支付领域的专业知识融入租赁行业,与住房企业的租赁开发和运营以及银行的金融创新展开竞争,场中国租赁革命正在进行中。

yi ju研究所智库中心研究主任严跃进认为,租赁市场上的“新建筑”应该由三个基石组成:信贷租赁、相同的租售权和租金证券化。

长期租赁公寓品牌徐汇於陵国际副总裁高杰对全天候科技表示,未来如果有一个平台可以同时处理房屋交易、政府业务处理(居住证、入境点、入境点等)。)、生活服务(搬家、清洁等。)和金融服务,这个平台将是最具竞争力的。

住宅企业:蓝海市场与利润问题

从“重卖轻租”转向“同租同卖”是2017年中国房地产市场的新格局之一。从政策方向来看,一方面,国家正在收紧一、二级城市的商品房销售,杜绝投机者;另一方面,它正在大力培育租赁市场。

Home Link研究所2017年发布的《租赁崛起》报告显示,到2025年,中国住房租赁市场的规模(总租金)将从2016年的1.1万亿跃升至3万亿,到2030年,租赁人口将达到2.3亿,超过4万亿元。

4万亿租赁市场是一片蓝海,但长期以来,中国的住房租赁市场一直以个人租赁为主,缺乏大规模、市场化的机构租赁者。大多数租户寻找住房的渠道是通过主要的中介商店和垂直电子商务公司,如58个城市、市场、安居客等。

直到最近几年,专业的房屋租赁运营商才开始出现,长期租赁公寓也开始作为一项创新业务在房地产公司进行测试。

万科董事会主席兼首席执行官俞亮曾经说过,万科计划成为租赁行业的龙头企业。万科也是首批开展长期租赁公寓业务的房地产公司之一。2016年5月,万科推出长期租赁公寓品牌“浦玉”。根据万科提供的数据,截至2017年第三季度末,“浦项”业务覆盖24个一、二线城市,已开业82个项目,共有80,000多套住房和24,000间开房。

万科的长期租赁公寓品牌“Poyu”

除了万科,龙湖、金地、碧桂园、保利、徐汇等住宅企业都建立了自己的长期租赁公寓品牌。据不完全统计,目前中国有500多个品牌的长期租赁公寓,市场上仍有大量从事租赁业务的公寓运营商,如魔方公寓(Rubik ' s Cube Plateam)、友联公寓(You Plateam)、家联易推出等。

深圳一家国有房地产企业告诉全天候科技,长期租房的方式很多

但是从利润的角度来看,租赁是一件吃力不讨好的事情。深圳房地产研究中心高级研究员李鱼枷表示,公寓租金回报率约为2%,而在北上官深等一线城市,租金回报率为1.5%,远低于理财产品回报率,租金投资回收期过长。

2017年底,碧桂园的第一个长期租赁公寓项目在上海亮相时,相关负责人透露,目前碧桂园在长期租赁公寓领域仍处于业务培育的早期阶段,“不亏不盈”。碧桂园作为去年销售额5508亿元的第一家房地产企业,曾提出到2020年在一、二线核心城市周边开发100万套长期租赁公寓,并在此基础上建设“长期租赁城市”。

徐汇於陵的战略目标是在未来5年内达到20万的管理规模,拥有近1000个项目,并在5年内盈利。

银行:租赁市场中的金融问题。

作为房地产行业的“黄金大所有者”,银行并没有置身于租赁的空气中。

2017年11月3日,中国建设银行宣布将与招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司以及比亚迪、方达集团、项燕智能、赵迟等10家企事业单位一起进入深圳租赁市场。该公司推出了一款名为“建行荣剑之家”的应用程序,为高端用户提供5000多项租赁服务。

中国建设银行也发布了金融业首个个人住房租赁贷款产品。该产品在租赁期内最多可贷款100万元,不超过租金。贷款期限不超过5年,不超过租金。利率以基准利率为准(半年年利率为4.35%,一年年利率为4.75%,一至五年年利率为4.9%)。

在严跃进看来,这是租赁市场首次形成“金融关怀”,尤其是对一些机构租赁住房而言。积极获得此类贷款将有助于促进更多的租赁需求。

李鱼枷认为,房地产开发商以前参与租赁供应的积极性不高,主要是因为以前的投资太大,资金回笼周期太长,“但银行参与时情况就完全不同了”。

一方面,建行为房地产开发商的“只租不卖”项目提供融资;另一方面,建行为个人租户和房东之间的租赁关系提供融资。换句话说,个人租户可以通过提供租赁合同和住房供应的法律证明获得租赁贷款,市场各方参与租赁市场的积极性将会大大提高。

建行不是第一家参与租赁市场的金融机构。据了解,各大商业银行正在加大对住房租赁市场的投资,许多银行和企业已经达成战略合作,建立租赁金融服务链。

例如,中国工商银行北京分行与北京经济适用房建设投资中心、北京城建集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产签署了房屋租赁战略合作协议。未来五年,将为北京住房租赁市场参与者提供总额不低于6000亿元的资金支持,推动建立租购结合的住房制度。中国银行最近还宣布与厦门市国土资源和房地产局合作,推动住房租赁市场建设。

此外,长期租赁公寓的资产证券化渠道也在扩大。2017年12月26日,於陵徐汇推出首个面向民营企业的单一存储型房地产投资信托基金,注册规模30亿元,涉及10-15个项目,将在2年内分阶段完成。

“房地产投资信托基金真正登陆后,将成为长期租赁公寓行业的另一股重要力量。”高杰告诉全天候技术。在长期公寓金融化领域,目前,魔方公寓、自由连锁住宅、保利、招商局蛇口和新公寓已成功发行资产支持证券(资产支持证券)、类房地产投资信托基金(REITs)和CMBS(商业房地产抵押支持证券)产品。

BATJ:反叛者还是赋权者?

Si

在腾讯之前,阿里和京东两大电子商务巨头之间的房地产大战已经开始。不像滕循的大数据技术,它使房地产行业,阿里和京东完全重建了自己的房地产电子商务系统。

2017年9月,支付宝的租赁渠道上线,并已试运行8个月。截至10月,支付宝将正式落户100多万套公寓,支付宝将在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、Xi和郑州等8个城市率先使用信用租赁。

几乎与此同时,JD.com也成立了一个新的房地产部门。Sohu.com前副总裁兼搜狐福克斯总经理胡夫担任该部门总经理。曾胡夫曾向全天候科技表示,进入房地产领域后,360buy.com未来将从新居开始,拓展到二手房、租赁房、吕雯房地产、海外房地产等业务。它计划在未来五年成为流量和在线交易量的冠军。

值得注意的是,从现在开始,阿里正在推动信贷租赁,JD.com希望成为服务提供商,而腾讯则在租赁市场创新性地利用云计算、人工智能、信用报告和支付等核心技术,这些技术都没有直接参与租赁项目的开发和运营。由此可见,BATJ进入租赁市场仍是基于自身优势,并以租赁相关产业链为目标。

正如曾胡夫所说,JD.com已经将自己定位为房地产交易的服务提供商。它需要做的是“降低成本、改善服务、提高效率,而且不太可能颠覆(房地产)行业”。

在租赁行业,阿里的地位也是“赋权”。蚂蚁金服房地产租赁行业主管林薛涛对全天候科技表示,阿里的“智能房屋租赁平台”将在住房和建设部的12个试点城市进行复制。目前,有2-3个地方政府与阿里保持联系。在赋予企业权力方面,支付宝已经与蘑菇出租屋、徐汇房地产等企业进行了合作。在租赁市场,支付宝或阿里向品牌公寓和房地产代理等合作伙伴提供服务。"如果我们颠覆他们,与他们竞争是非常不明智的."

阿里引入人脸识别系统、淘宝评分系统、蚂蚁金服芝麻信用、腾讯引入信用评分、滕旭云等技术构建基于大数据的信用租赁系统。

据腾讯称,腾讯信用于2017年正式推出,并立即应用于租赁业务。这一次,深圳的房屋租赁平台推出了基于腾讯信用评分的非抵押保险服务。腾讯信用评分在650分及以上(最高850分)的租户可以购买信用非抵押保险,享受非存款入住。它还为违约提供担保,并通过完善的信用体系保证双方的履约。

高杰认为,阿里、京东和腾讯推出信用担保和免押金租赁服务,将为高端客户带来实际利益,也将提高租赁企业的收购率。"此外,租赁信息可以直接链接到政府信用机构."阎跃进说道。

未来租赁市场的理想状态

目前,租赁市场已经形成多个C终端入口,公寓运营商的合作伙伴名单也从58个城市、甘吉网络、高科技住宅、蘑菇租赁等垂直渠道扩展到政府、银行、BATJ等推出的租赁平台。

2017年12月,徐汇於陵和JD.com开始信用租赁模式。只要京东的小白信用在90以上,就可以免费租房。据高杰说,徐汇重视京东大平台的交通。此外,徐汇还与中国建设银行达成了合作。目前,徐汇在上海的住房已经在建行云平台上推出进行推广,未来还会推出更多的住房。

阎跃进表示,在一个完善的租赁市场和体系中,信用租赁、同样的租售权和租金证券化是必不可少的,互联网公司、住房企业和金融机构也将发挥各自的作用。

对于房地产公司来说,未来3-5年将是长期公寓大规模抢占市场的时期。根据安居克的数据,到2017年底,长期公寓的数量将只占总租金的2%

互联网公司的最大价值在于信贷租赁部门。在信用租赁方面,腾讯的信用评分、支付宝的芝麻信用和京东的小白信用可以为未来不同的出租人和出租人提供信用评估,租赁市场的定价也可以基于信用因素。这不仅消除了信息不对称的风险,而且有助于降低交易成本。

这场租赁革命之后,未来的租赁场景可能是这样的:住房公司和公寓运营商将大力拓展市场,未来租赁住房的供应量将大幅增加;凭借信用评分,房东无需担心室内设施损坏、月租金收取、中途退出的空置率风险、重新租赁的风险和成本;在银行的“牵线搭桥”下,企业可以更好地获得资金,房东也愿意接受租金打折的优质租户的租赁关系。

”从最大化客户租赁满意度的角度来看,政府、银行和BATJ平台应该相互合作,充分发挥各自的优势和特长。这是最理想的状态。”高杰说。

[本文由合作媒体授权的投资界转载。这篇文章的版权属于原作者和原出处。这篇文章是作者的个人观点,并不代表投资界的立场。请联系原始作者和原始来源以获得授权。如果您有任何问题,请联系(editor

youtube.com